会社員の節税×マンション投資！Oh!Yaで始める損益通算メリット2026
新居・将来を見据えた合法的な節税で
「手残り」を最大化する会社員の資産形成術。
複数の不動産投資会社に一括で資料請求が出来るサイト【Oh!Ya(オーヤ)】
は、東証プライム上場の株式会社セレス運営。新婚・同棲で資産形成を考える方にも。 不動産投資は減価償却費による損益通算で合法的に節税でき、 30代〜40代が77％とより身近な資産形成。年収別の節税シミュレーションと、副業禁止規定の回避も解説します。
「NISAやiDeCoはもうやっている。でももっと節税したい」「副業は禁止だけど資産形成したい」――
会社員・公務員のための合法的資産形成として、マンション投資が注目されています。
不動産所得は減価償却費を経費に計上でき、実際のキャッシュアウトを伴わない「帳簿上の赤字」を給与所得と損益通算できます。 高年収層ほど累進課税の恩恵を受けられ、実質的な利回りが向上。Oh!Yaの投資シミュレーションで、あなたの融資可能額と節税効果を確認できます。
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◆不動産投資の4つのメリット
提携企業PR情報によると、不動産投資の87％は会社員・公務員、30〜40代が77％とより身近な資産形成の選択肢となっています。以下の4つのメリットを理解した上で、Oh!Yaの資料請求を検討してみてください。
POINT 1
少ない自己資金で始めることが可能
POINT 2
低金利時代の今が始め時
POINT 3
万が一の時も安心！生命保険の代わりに
POINT 4
相続税対策になる
◆年収別・マンション投資による節税シミュレーション（2026年版）
以下は、100万円の不動産赤字（減価償却費等）を作った場合の還付額目安です。住民税は所得に関わらず一律10％。実際の節税額は物件構造・耐用年数・所得控除により異なります。
調査レポートでは、都心の区分マンション（築浅、建物価格3,000万円）を保有し、年間で約150万円の帳簿上の赤字（減価償却費・ローン利息・管理費等）が発生した場合、 年収600万円層で30万円、年収1,000万円層で45万円、年収2,000万円層で75万円の年間節税合計が試算されています。
200,000円（住民税込）
物件3,000万に対し+0.6%相当
330,000円（住民税込）
物件3,000万に対し+1.1%相当
430,000円（住民税込）
物件3,000万に対し+1.4%相当
500,000円以上
物件3,000万に対し+1.6%以上相当
| 年収（給与所得） | 適用所得税率 | 100万赤字の還付額 | 利回り向上効果 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 10% | 200,000円（住民税込） | 物件3,000万に対し+0.6%相当 |
| 800万円 | 23% | 330,000円（住民税込） | 物件3,000万に対し+1.1%相当 |
| 1,200万円 | 33% | 430,000円（住民税込） | 物件3,000万に対し+1.4%相当 |
| 2,000万円超 | 40%〜 | 500,000円以上 | 物件3,000万に対し+1.6%以上相当 |
150万円の赤字を想定した場合（築浅3,000万物件）
※減価償却費・ローン利息・管理費等による帳簿上赤字。実際の現金流出ではない点がポイント。
高年収層ほど累進課税の恩恵を受けられるため、不動産投資は実質的な「キャッシュフローのブースト」として機能します。 Oh!Yaの投資金額シミュレーションは、年収・居住形態・家族構成・既存ローン残高・退職金予定額まで考慮したプロ仕様のアルゴリズムを採用しています。
◆損益通算のメカニズム
不動産所得を計算する際、実際のキャッシュアウトを伴わない「減価償却費」を経費として計上できます。 建物の耐用年数に応じて毎年一定額が費用計上され、帳簿上の赤字を作り出せます。
この赤字を給与所得と「損益通算」することで、課税所得を圧縮。 源泉徴収された所得税の還付と、翌年度の住民税軽減を受けられます。NISA・iDeCoと並ぶ、あるいはそれを上回るインパクトを持つ資産形成術です。
2026年の経済環境
デフレ脱却・インフレ定着・金利上昇局面において、現金の価値は相対的に目減りし、資産を「モノ」として保有する実物資産投資の重要性が高まっています。 フラット35の限度額が8,000万円→1.2億円に拡充されるなど、長期固定金利の活用機会も広がっています。
賃料は物価上昇に対して遅行する性質があるものの、長期的には物価水準に合わせて上昇する傾向があり、 投資家にとって「家賃収入というインフレ連動型のキャッシュフロー」を確保できる点は、老後資金の不安を解消する強力な武器となります。
Oh!Yaの投資金額シミュレーションは、年収・居住形態・家族構成・既存ローン残高・退職金予定額まで考慮したプロ仕様のアルゴリズム。 融資の承認可能性と投資効率を最適化することで、資料請求後の成約率を飛躍的に高める仕組みが構築されています。
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◆節税効果を実感した利用者の声
Oh!Yaのシミュレーションで融資可能額と節税効果を確認。年収800万で約33万円の還付効果があるとわかり、具体的な数字で検討を進められました。
副業禁止の会社だが、資産運用として検討できると知り安心。管理会社に委託する形なら可能との説明が腑に落ち、Oh!Yaで複数社を比較してから決断できた。
節税・老後・保険を一体的に説明してくれて、会社員の資産形成としてのマンション投資の価値がよく理解できた。団信で家族を守れる点も心強かった。
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◆副業禁止規定の回避と「自分以外に稼ぐ資産」
働き方改革が進む中でも、公務員や一部大手企業では副業が制限されています。 しかし不動産投資は「資産の運用」とみなされ、管理業務を専門の管理会社に委託する形態（サブリース・管理代行）であれば、 職務専念義務に抵触することなく実施可能です。
家族のための資産形成
「自分にもしものことがあった際の生命保険代わり（団体信用生命保険によるローン完済）」や、 「将来の子供の教育費を家賃収入で賄う」といった、長期的かつ確実性の高い資産形成を実現できます。
今この瞬間に「自分以外に稼いでくれる資産」の種をまくことは、 20年後の家族の笑顔を守ることに直結します。Oh!Yaで複数社を比較し、あなたに最適な窓口を見つけましょう。
よくある質問
Q.マンション投資の節税効果はどれくらい？
A:100万円の不動産赤字を作った場合、年収500万円で約20万円、800万円で約33万円、1,200万円で約43万円、2,000万円超で50万円以上の還付（住民税込）が期待できます。高年収層ほど累進課税の恩恵を受けられます。
【根拠】
税制・調査レポートのシミュレーションに基づく。
【対策】
Oh!Yaの投資金額シミュレーションで個別の融資可能額と節税効果を確認できます。
Q.副業禁止でも大丈夫？
A:不動産投資は「資産の運用」とみなされ、管理業務を専門の管理会社に委託する形態であれば、職務専念義務に抵触することなく実施可能です。公務員や一部大手企業の方も検討できます。
【根拠】
働き方改革・資産運用の一般的な解釈に基づく。
【対策】
勤務先の就業規則を必ず確認してください。
Q.団信で家族は守れる？
A:団体信用生命保険（団信）により、万が一の際はローンが完済。無借金のマンションが家族に遺され、毎月の家賃収入が遺族年金代わりとなります。生命保険の代わりとしての資産形成が可能です。
【根拠】
団信の一般的な仕組みに基づく。
【対策】
高額な生命保険料を不動産投資に置き換える「保険の最適化」が可能です。
新居・2026年、あなたの「手残り」を、
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